开栏的话 从来没有一个“金九银十”被市场按周来关注。“认房不认贷”后的两个月里，市场走出了从看似快速引爆到趋于稳定的走势。随着最初集中释放期的技术，关于政策作用是否结束的讨论也不断升温。市场是否真的到了底?需求又是否还存在?身处市场之中的买房人、操盘手、经纪人又都经历了怎样的心路历程?“金九银十”收官之际，北京商报对话买卖双方，对过往，希望还原市场两个月的真实状态;对未来，他们又有哪些期待?

送走了认房不认贷后第一个月的狂欢，21世纪不动产文华东路店店长范金辉和他的同事们结结实实地感受到了10月的降温——有门店至今没开单。作为一线老经纪人，范金辉用“前高后低、总体不如小阳春却又符合预期”来总结北京二手房“金九银十”的表现。根据他和同事的观察，目前市场80%的客户来自置换，但却拥有比过去多了90%的谨慎和焦虑，17万的挂牌量就是个真实的写照。刺激买卖双方再往前走一步的，是更优化措施的进一步落地。

“金九银十”不如2、3月

(资料图片)

从业十余年，范金辉经历了北京的限购、限贷、“9·30”政策、“3·17”政策等，亲身经历了北京房价的起落变化，也见证了北京楼市的冷与热。而对于北京楼市“金九银十”二手房市场的表现，范金辉用前高后低来形容，并表示符合预期。

在范金辉看来，“认房不认贷”虽然主要利好新房市场，但二手房也蹭到了这波热度，新政出台后的前两周，对于门店以及经纪人而言效果立竿见影，给北京的“金九银十”开了一个好头。“从月度对比来看，门店9月到访量相比8月增长了50%左右，带看量增长了30%，成交量较8月有明显增长，一个突出特点是，成交节奏很快。客户给人的感觉特别‘着急’，是催着经纪人成交的。”

据范金辉观察，在政策出台之前，市场已经有关于放松的不少传言，这波属于“准备好”的客户集中入市。客户的购房意愿，甚至是买房的想法都比较成熟。政策发布后，他们的首付压力变小，可选择的范围变大，对于更大面积、更好户型、更高品质的房子也有了新的想法。因此，这些客群选择快速签约。

从9月中旬之后，市场就逐渐恢复到新政之前的水平，可以说比政策出台前略好一点，但也仅仅是略好。整体来看，利好“金九银十”的时间周期比较短，大概也就9月的前两周时间。但即便如此，范金辉依然表示“金九”是有的，因为门店9月的成交量较之前翻了有3、4倍。

但被问及“金九”是不是年内最好的节点，范金辉也给出了肯定的答案——不如2、3月。“无论是我们门店自身，还是与其他门店交流;不管是成交、到访，还是带看转化，给我们最直观的感受，都不如2、3月。”

事实上，数据层面的表现，也和范金辉等前沿“一线”人员的感受是一致的。根据北京住建委官网数据统计，今年2月，北京二手房网签量为15316套，3月北京二手房网签量为22192套，达到年内峰值，此后的5个月时间，北京二手房网签量均未超过1.4万套，6、7、8三个月更是回到“荣枯线”之下。直到今年9月，这一状态才被打破，9月北京二手住宅网签量为14262套。

根据诸葛数据研究中心监测，从季度成交来看，北京二手房年内前三季度成交呈现“前高后低”的持续下行态势，一季度在积压购房需求集中释放的情况下，成交高位开场，达近两年内季度成交高峰，随着楼市复苏后劲不足，市场情绪以低温为主，二、三季度成交持续下滑。数据显示，2023年三季度北京二手住宅成交34940套，较上一季度下降9.3%。

“80%的客户叠加90%的谨慎”

面对新的市场变化，一线从业者不可能熟视无睹，更不能选择坐以待毙，范金辉和他的团队也在积极总结经验，为什么市场需求只是昙花一现?“政策出台后，市场最大的变数其实是购房者的心态。”

范金辉总结称，经过4-8月近5个月时间的市场洗礼，很多人对于买房、卖房已经变得相当谨慎，现在市场属于“只有卖掉才敢买”。“其实大部分客户尤其是置换客户，我们在接触中也了解到，他们对于‘一卖一买’变得更加谨慎，也更加保守一些，90%以上的客户只有出掉手里的房子，才会根据自己的实际情况再去买房。”

对于购房者心态的转变，范金辉直言这在之前是极少出现的。“一般置换客群，都是一边卖一边买，遇到条件合适的房子，可以先跟房主谈一个长周期，大部分在半年左右。只要房子没有大的问题，半年时间足够卖掉了。但现在的客户不敢这样，买了之后房子卖不出去，或者买了之后自己的房子大降价，有可能大降价之后，房子也很难成交。”

一个真实的案例，也是当下北京二手房置换的缩影。今年2月，吴芳(化名)因为孩子教育，再加上还有面积扩容的需求，便打算卖掉海淀学院路附近的一个一居室，置换到东城区的一个两居次新房。“东城的房子不错，很快就选好了，因为担心被其他人‘横插一脚’，就立刻交了定金，然后跟房主要了半年的周期。”

买房合同签完之后，吴芳的房子也很快进行了登记，离自己的预期还有点距离，但为了尽快置换，还是以700万元的价格挂了出来。然而挂了一个多月后，吴芳发现市场慢慢变得没那么好了，房子不但没卖出去，带看更是寥寥无几。

到了4月初，有些着急的吴芳开始调整价格，首次降了30万元，然后到4月底，发现降价带来的效果不明显后，吴芳进行了第二次降价，较之前降了20万元，但依旧少有问津。6月初，随着违约压力的迫近，吴芳进行了第三次降价，这一次又降了20万元。“房屋本身没有什么缺陷，市场‘问题’让人始料不及。”

从700万到630万，也不过短短4个月时间。“但买房的负担，也因这短短的4个月时间有了成倍的增长。”吴芳说。

二手房市场哪类客户最多，范金辉给的答案是——置换客群，占比高达80%。80%的客户叠加90%的谨慎，这是当前市场最真实的状况。

17万套房源压力 期待政策调整

楼市变化、业主心态交织在一起，市场情绪也随之忽高忽低。

虽然10月市场的成交活跃度不高，卖方处于市场弱势地位，但大部分业主下调挂牌价的意愿并不明显。一方面，不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降;另一方面，部分业主因为近期的政策调整预期，也由原来的倾向降价加快成交转为先观察政策走势。

“这次新政利好的是那些在北京首套刚需和置换的客户，二手房市场的挂牌量也因此急剧增长，大家都忙着置换‘打新’，市场变化也随着业主心态的变化有了新变化。”范金辉说，一个明显的对比，春节前北京二手房总挂牌套数(包括车位、底商、商办类房产)才11万套，现在已经奔着17万套去了，增长接近6万套，这是一个恐怖的数字。

17万套的房源该如何“解套”，中介费调整会带来契机吗?对于很多购房者而言，高昂的中介费会让不少购房者望而却步，尤其是北京等一线城市，房价动辄千万，中介费无疑是一笔不菲的支出。“肯定有影响，但影响不了根本性的东西，没有人会因为中介费降了几万而去买房。”在范金辉看来，促进二手房市场向好，还是要从根源入手，例如九年未变的“普宅标准”。

就北京二手房市场而言，置换需求要大于刚性需求，但以五环内的标准认定，非普线在总价468万元/套，以海淀为例，随便找套房子可能都七八百万，甚至要上千万。以468万元/套的标准值去跟房价比对，可能还不到房子评估值的一半，买房贷款是相对受限的，很多人想买房，也是心有余而力不足。普宅标准的调整，能够释放更多的购房需求。

九年过去了，北京新房和二手房的房价都有较大幅度的变化，这也客观上形成了满足普通住宅要求的房源越来越少。北京目前实行的普通住宅认定标准还是2014年的版本，具体的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374.4万元/套;六环外为单价23760元/平方米，总价280.8万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，才能被划为普宅。

普通住宅与非普通住宅的界定，对于购房者来说意义重大，被“豪宅”化的当下，买房置换需要更充足的“底气”。范金辉直言，由于普通住宅和非普通住宅首付比例标准不同，给购房者带来的最直接影响就是购房成本增加了，除了首付款外，还包括契税、印花税、土地增值税等。

关键词： 北京 市场 万元 置换